Die wichtigsten Vertragsklauseln eines Mietvertrages (Wohnraum)

Was sind die wichtigsten Regelungen eines Mietvertragses und wozu dienen sie ?
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Wer erstmals mit dem Abfassen eines Mietvertrages befaßt ist, benötigt einen Überblick darüber, was die wichtigsten Regelungen des Vertrages darstellen und wozu sie dienen sollen.

Mietgegenstand

Mit dem Mietvertrag sollte der Mietgegenstand klar umrissen werden. Es ist also eine Beschreibung der zu vermietenden Wohnung, Anschrift, Stockwerk und Lage (links/rechts) sinnvoll und auch Angaben zur Mitvermietung von Gärten, Garagen, Stellplätzen, Gemeinschaftskellern, Waschküchen und Kellerräumen sind zur Vermeidung von Unklarheiten in dem Vertrag aufzunehmen.
Vertragsbeginn und Miethöhe

Jeder Mietvertrag sollte einen Vertragsbeginn angeben und die Höhe der vereinbarten Miete regeln. Dabei ist es insbesondere ein Interesse des Vermieters festzulegen, welche Betriebs- und Nebenkosten der Mieter neben der vereinbarten Grundmiete bezahlen soll.
Befristungsvereinbarungen

Wohnraummietverträge laufen in der Regel auf unbestimmte Zeit, das heißt sie können jederzeit vom Mieter mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Befristungsvereinbarungen spielen im Bereich des Wohnraummietrechtes kaum eine Rolle, da der Gesetzgeber strenge Grenzen vorgegeben hat, innerhalb derer überhaupt nur Befristungen möglich sind, (§§ 575 ff. BGB)

Dagegen können die vertraglichen Laufzeiten bei der Geschäftsraummiete frei ausgehandelt werden. Bei Mietverträgen, die länger als ein Jahr dauern, ist dafür nur die besondere gesetzliche Schriftform zu beachten (§ 550 BGB).

Änderung der Miete und Mieterhöhung

Die Änderung der vertraglichen Miete kann im Bereich des Wohnraummietrechtes für die Zukunft vertraglich nur entweder als Staffelmiete vorgegeben werden oder es kann eine Indexmiete vereinbart werden. Bei der Indexmiete richtet sich die zukünftige Miete nach den Entwicklungen des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltungskosten. (§§ 557, 557 b BGB) Sind solche Vereinbarungen nicht getroffen, kann der Vermieter die Grundmiete unter Orientierung an den örtlich geltenden Mietspiegel an die sogenannte Vergleichsmiete anpassen. Hier sind strenge gesetzliche Vorgaben zu beachten.

Daneben kann der Vermieter Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschalen verlangen und bei durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung vornehmen. Möchte der Vermieter eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren, so ist das in dem Wohnraummietvertrag zu regeln.

Auch der Vermieter von Geschäftsräumen muss bei längerfristigen Mietverträgen vertragliche Regelungen aufnehmen, um spätere Mietanpassungen (Mieterhöhungen) vornehmen zu können.

Kaution

Weiterhin ist für den Vermieter wichtig, eine wirksame Kautionsvereinbarung zu treffen. Auch hier sind die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Insbesondere sind Mietsicherheiten für Wohnraummietverträge auf 3 Netto-Kaltmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB.

Schönheitsreparaturen

Schließlich sind für den Vermieter Regelungen zum Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauches von erheblichem Interesse. Wenn hierzu im Mietvertrag nichts gesagt wird, gilt der gesetzliche Regelfall, wonach alleine der Vermieter für den Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauches verantwortlich ist. Das würde bedeuten, dass der Vermieter auch während eines langfristigen Mietverhältnisses immer wieder Gebrauchsspuren beseitigen müsste. Der Mieter einer Wohnung könnte daher alle 5 - 7 Jahre vom Vermieter die Durchführung einer Renovierung verlangen.
Da die Vermieter das nicht wollen, haben sich in der Praxis Schönheitsreparaturklauseln durchgesetzt. Üblich ist es bei einer wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel daher, dass der Mieter selbst für die regelmäßige Renovierung seiner Wohnung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren zuständig wird.

Da es bei Schönheitsreparaturklauseln in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen der Rechtsprechung gegeben hat, sollte bei der Gestaltung des Mietvertrages ein besonderes Augenmerk liegen.

Hausordnung

Viele Vermieter erlassen neben dem Mietvertrag eine gesonderte Hausordnung. Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, eine allgemeingültige Hausordnung nach billigem Ermessen zu erlassen. Dabei kann die Hausordnung auch vom Vermieter während des Vertrags einseitig geändert werden, sofern die Änderungen sachgerecht und zweckmäßig und nicht für den Mieter unzumutbar sind. Besteht eine schriftlich formulierte Hausordnung, kann diese auch als gesonderter Bestandteil zum Mietvertrag hinzugefügt werden.

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