Mieterhöhung - wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.
Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

Staffelmiete, § 557 a BGB

Im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung kann die zukünftige Miete bestimmt werden. Dabei kann die Miete jeweils für bestimmte Zeitabschnitte, die mindestens ein Jahr dauern, geregelt werden. Für jede Zeitstaffel ist im Mietvertrag anzugeben, welcher Mietbetrag zu zahlen ist. Dabei ist darauf zu achten, dass die vorgegebenen Mieterhöhungen nicht mit einem Prozentwert angegeben werden, sondern die einzelnen Erhöhungsschritte sind mit ihrem jeweiligen Geldbetrag zu benennen.
Indexmiete, § 557 b) BGB

Indexmiete

Ebenfalls können die Vertragsparteien eine sogenannte Indexmiete gem. § 557 b) BGB vereinbaren. Kern der Regelung ist, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ist eine Indexmiete vereinbart, können daneben keine modernisierungsbedingte Mieterhöhungen durchgeführt werden. Die Miete ändert sich also alleine im gleichen Verhältnis, wie sich die allgemeinen Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Zur Orientierung und zur Begründung des Anpassungsverlangens dient in der Regel ein Mietspiegel. Daneben kann die Mieterhöhung aber auch auf ein Gutachten oder auf die Mieten von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen gestützt werden. Auch hier sind die strengen Vorgaben der §§ 558 ff. BGB zu beachten.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Für das Wohnraummietrecht gelten zwei wichtige Prinzipien: Der Wohnraummieter soll vor einseitig bestimmten Mieterhöhungen des Vermieters geschützt werden.

Andererseits genießt der Wohnraummieter einen praktisch ausnahmslosen sozial begründeten Kündigungsschutz. Deshalb ist dem Interesse des Vermieters Rechnung zu tragen, bei langfristigen Mietverhältnissen die Miete auch anpassen und erhöhen zu können. Das sogenannte Vergleichsmietensystem soll dabei die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander in Einklang bringen. Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung vom Mieter zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn dies der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei eine gesetzliche Vorgabe, die gem. § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten für Wohnungen gebildet wird. Dabei richtet sich die Vergleichsmiete danach, welche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. In der Regel werden für Städte und Gemeinden Mietspiegel ermittelt, mit denen versucht wird, empirisch, die ortsübliche Vergleichsmiete in Form einer Tabelle differenziert nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung darzustellen.

Der Mieter hat die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters mit den Angaben des Mietspiegels zu vergleichen. Wenn aber das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist, ist er zur Zustimmung verpflichtet. Verweigert er die Zustimmung, hält aber der Vermieter sein Anpassungsverlangen für gerechtfertigt, hat der Vermieter wiederrum die Möglichkeit, die Mieterhöhung im Wege einer gerichtlichen Klage festsetzen zu lassen, § 558 b) Abs. 2 BGB.

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten oder Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden aufgestellt. Das Gesetz unterscheidet den einfachen Mietspiegel und den qualifizierten Mietspiegel.
Mietpreisbremse

Nach der seit dem 01.Juni 2015 gesetzlich geregelten Mietpreisbremse ist es den Bundesländern ermöglicht, für bestimmte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Steigerung der Miete zu deckeln. Einige Landesregierungen haben bereits entsprechende Regelungen. Ist die Mietpreisbremse umgesetzt, dürfen in den entsprechenden Gebieten die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich dabei aus dem örtlich gültigen Mietspiegel. Diese Preisgrenze gilt auch für Staffelmieten. Auch bei Indexmieten ist die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. Die Mietpreisbremse ist in § 556 d) BGB geregelt.

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