Gewerbemietvertrag - § 6 Anpassung der Miete und Mieterhöhung

§ 6 Anpassung der Miete und Mieterhöhung

Bei Geschäftsraummietverträgen mit Zeitvereinbarung ist die Vereinbarung von Mieterhöhungsmöglichkeiten wichtig.

Wird der Mietvertrag zeitlich befristet vereinbart, so hat der Vermieter ein erhebliches Interesse daran, dass sich auch die vereinbarte Miete mit der Zeit erhöht. Anders als im Wohnraummietrecht muss der Vermieter spätere Mietanpassungsmöglichkeiten im Vertrag bereits vereinbaren. Tut er dies nicht, so würde sich bei einem 10 jährigen Mietvertrag die Miete nicht ändern lassen.

Zur Anpassung der vereinbarten Miete gibt es mehrere Möglichkeiten. Unser Vertragsformular bietet die Möglichkeit, eine Index-basierte Gleitklausel zu vereinbaren, einen Leistungsvorbehalt zu regeln oder eine Staffelmiete vorzusehen.

Gleitklausel

Bei der Gleitklausel richtet sich die Entwicklung der Miete nach dem vom statistischen Bundesamt amtlich festgestellter Verbraucherpreisindex. Erhöhen sich die Verbraucherkosten, so passt sich die Miete bei Vereinbarung der Klausel automatisch im gleichen Verhältnis an. Erhöhen sich die Verbraucherpreise zum Beispiel um 1 %, so erhöht sich auch die vereinbarte Grundmiete um diesen Prozentpunkt.

Wichtig ist zu beachten, dass die Gleitklausel gem. Ziffer 6.1.1) des Vertragsmusters nur rechtlich wirksam ist, wenn die Gesamtvertragslaufzeit mindestens 10 Jahre beträgt. Eine solche 10 jährige Vertragslaufzeit kann auch dadurch gewährleistet werden, dass dem Mieter Optionsrechte gewährt werden, die ihm eine Gesamtlaufzeit von mindestens 10 Jahren garantieren. Ist also für einen Mietvertrag mit 5 jähriger Laufzeit dem Mieter ein Optionsrecht für weitere 5 Jahre eingeräumt, so kann die Gleitklausel gem. Ziffer 6.1.1) des Vertragsmusters vereinbart werden.

Ferner ist zu beachten, dass die Gleitklausel zwingend in beide Richtungen wirkt, da sie sonst unzulässig würde. Sinkt z.B. der Verbraucherpreisindex, so mäßigt sich auch die Miete in einem entsprechenden Verhältnis.

Leistungsvorbehalt

Ist die Vertragslaufzeit kürzer, empfiehlt sich die Vereinbarung eines Leistungsvorbehaltes gem. Ziffer 6.1.2).

Staffelmiete

Unabhängig davon können die Parteien auch eine Staffelmiete vereinbaren. Allerdings ist es gerade bei längerfristigen Mietverhältnissen schwer vorherzusehen, wohin sich die allgemeine Preisentwicklung hinbewegt.

Die Staffelmiete kann auch mit einer sich daran anschließenden Wertsicherungsklausel verknüpft werden. Laufen die vereinbarten Staffeln aus, greifen dann die Vereinbarungen zur Wertsicherung gem. Ziffer 6.1). Da bei der Gleitklausel aber Probleme mit der 10 jährigen Vertragslaufzeit bestehen, sieht unser Vertragsformular vor, dass sich an die Staffeln ein Leistungsvorbehalt gem. Ziffer 6.1.2) des Vertrags anschließt, bei dem es auf eine zehnjährige Vertragslaufzeit nicht ankommt.

Die Gleitklausel hat gegenüber dem Leistungsvorbehalt für den Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete jeweils automatisch mit Beginn zu jedem Kalenderjahr ändert. Auch wenn keine der Vertragsparteien auf die Anpassung der Grundmiete hinweist, kann dennoch – auch rückwirkend – die angepasste Miete verlangt werden.

Gleitklauseln bewirken nicht automatisch Mieterhöhungen, denn im Falle von sinkenden Verbraucherpreisen würde sich auch die Miete entsprechend senken. Dieser Mechanismus kann im Rahmen einer Gleitklausel nicht einseitig abgeändert werden. Die Verknüpfung von Mietpreisen an den Verbraucherpreisindex ist gesetzlich nur zulässig, wenn sowohl die Preisentwicklung nach oben, als auch nach unten von der vereinbarten Miete übernommen wird.

Die Möglichkeit für den Vermieter, nach Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung durchzuführen, gilt nach § 559 BGB nur für Mietverträge über Wohnraum für Modernisierungen gesondert zu vereinbaren, was unter Ziffer 6.3) unseres Vertragsformulars vorgeschlagen wird.

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