Bei Geschäftsraummietverträgen können vom Gesetz abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden. Oder es können bestimmte Vertragslaufzeiten geregelt werden, die dann für diesen Zeitraum das Kündigungsrecht ausschließen.
Liegt ein Geschäftsraummietvertrag vor, der keine feste Vertragslaufzeit vorsieht, so kann jede Vertragspartei nach den in § 580 a BGB geregelten Fristen das Mietverhältnis beenden.

Bei Wohnraummietverhältnissen gilt dagegen ein strenger sozialer Kündigungsschutz. Der Vermieter kann grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Als Kündigungsgrund gilt der Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Als berechtigtes Interesse kann sich der Vermieter ferner auf die Möglichkeiten einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berufen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Voraussetzungen der Verwertungskündigung werden von den Gerichten streng geprüft und in der Praxis spielen sie daher eher eine geringere Rolle.

Daneben liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter mit der Zahlung seiner Miete in Verzug geraten ist. Hierbei ist zu unterscheiden, ob ein Gesamtmietrückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist oder ob häufige Rückstände für kürzere Zeiträume vorliegen, die dann aber immer wieder ausgeglichen werden. Hier gibt es viele Einzelfälle zu beachten. Im Ergebnis kann man aber festhalten, dass die Kündigungsmöglichkeiten für Wohnraummietverträge gesetzlich streng geregelt sind. Einen Bedarf für besondere Vertragsvereinbarungen gibt es daher nicht. Dagegen können bei gewerblichen Mietverhältnissen die Voraussetzung für eine Kündigung und die geltenden Kündigungsfristen abweichend geregelt werden.