Mietvertrag - ein besonderes Interesse des Vermieters
Mieten kann man fast alles, Autos, Gärten, Fahrräder, Computeranlagen oder z. B. das benötigte Geschirr für eine Party.
Der wichtigste Anwendungsfall des in den §§ 535 bis 580 a) BGB geregelten Mietrechtes ist aber wohl die Vermietung von Räumen, insbesondere von
Wohnräumen.
Räume, die nicht zu Wohnzwecken vermietet werden, fallen unter den Bereich der Geschäftsraummiete. Zum Teil spricht man auch von Gewerberaummiete. Während der Vermieter von Geschäftsräumen bei der Vertragsgestaltung weitgehend frei ist, unterliegt die Vermietung von Wohnräumen einem sozialen Mieterschutz. Dabei gibt es für den Wohnraummieter insbesondere einen sozialen Kündigungsschutz und die Möglichkeiten für den Vermieter, die Miete zu erhöhen, sind gesetzlich streng geregelt (§§ 557 ff. BGB). Zum Teil kann der Vermieter von den Vorgaben des Wohnraummietrechtes nicht abweichen. Dort wo dies aber möglich ist, sollen gängige Vertragsmuster dem Vermieter zu einer günstigeren Ausgangsposition verhelfen.
Von daher stehen die meisten gängigen Vertragsregelungen im Interesse der Vermieterseite. Der Mieter ist demgegenüber gut beraten, wenn von den gesetzlichen Vorgaben nicht abgewichen wird. Dennoch hat auch der deutsche Mieterbund als Vertreter der Mieterrechte einen eigenen mieterfreundlichen Vertrag entworfen, da auch der Mieter ein Interesse an einer klaren, schriftlichen vertraglichen Regelung hat.
Was sind die wichtigsten Regelungen eines Mietvertrages für Wohnraum?
Mietgegenstand
Mit dem Mietvertrag sollte der Mietgegenstand klar umrissen werden. Es ist also eine Beschreibung der zu vermietenden Wohnung, Anschrift, Stockwerk und Lage (links/rechts) sinnvoll und auch Angaben zur Mitvermietung von Gärten, Garagen, Stellplätzen, Gemeinschaftskellern, Waschküchen und Kellerräumen sind zur Vermeidung von Unklarheiten in dem Vertrag aufzunehmen.
Vertragsbeginn und Miethöhe
Jeder Mietvertrag sollte einen Vertragsbeginn angeben und die Höhe der vereinbarten Miete regeln.
Dabei ist es insbesondere ein Interesse des Vermieters festzulegen, welche Betriebs- und Nebenkosten der Mieter neben der vereinbarten Grundmiete bezahlen soll.
Befristungsvereinbarungen
Wohnraummietverträge laufen in der Regel auf unbestimmte Zeit, das heißt sie können jederzeit vom Mieter mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Befristungsvereinbarungen spielen im Bereich des Wohnraummietrechtes kaum eine Rolle, da der Gesetzgeber strenge Grenzen vorgegeben hat, innerhalb derer überhaupt nur Befristungen möglich sind,
(§§ 575 ff. BGB)
Dagegen können die vertraglichen Laufzeiten bei der Geschäftsraummiete frei ausgehandelt werden. Bei Mietverträgen, die länger als ein Jahr dauern, ist dafür nur die besondere gesetzliche Schriftform zu beachten (§ 550 BGB).
Änderung der Miete und Mieterhöhung
Die Änderung der vertraglichen Miete kann im Bereich des Wohnraummietrechtes für die Zukunft vertraglich nur entweder als Staffelmiete vorgegeben werden oder es kann eine Indexmiete vereinbart werden. Bei der Indexmiete richtet sich die zukünftige Miete nach den Entwicklungen des vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenshaltungskosten.
(§§ 557, 557 b BGB) Sind solche Vereinbarungen nicht getroffen, kann der Vermieter die Grundmiete unter Orientierung an den örtlich geltenden Mietspiegel an die sogenannte Vergleichsmiete anpassen. Hier sind strenge gesetzliche Vorgaben zu beachten.
Daneben kann der Vermieter Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschalen verlangen und bei durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung vornehmen.
Möchte der Vermieter eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren, so ist das in dem Wohnraummietvertrag zu regeln.
Auch der Vermieter von Geschäftsräumen muss bei längerfristigen Mietverträgen vertragliche Regelungen aufnehmen, um spätere Mietanpassungen (Mieterhöhungen) vornehmen zu können.
Kaution
Weiterhin ist für den Vermieter wichtig, eine wirksame Kautionsvereinbarung zu treffen. Auch hier sind die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Insbesondere sind Mietsicherheiten für Wohnraummietverträge auf 3 Netto-Kaltmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB.
Schönheitsreparaturen
Schließlich sind für den Vermieter Regelungen zum Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauches von erheblichem
Interesse. Wenn hierzu im Mietvertrag nichts gesagt wird, gilt der gesetzliche Regelfall, wonach alleine der Vermieter für den Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauches verantwortlich ist. Das würde bedeuten, dass der Vermieter auch während eines langfristigen Mietverhältnisses immer wieder Gebrauchsspuren beseitigen müsste. Der Mieter einer Wohnung könnte daher alle 5
- 7 Jahre vom Vermieter die Durchführung einer Renovierung verlangen.
Da die Vermieter das nicht wollen, haben sich in der Praxis
Schönheitsreparaturklauseln durchgesetzt. Üblich ist es bei einer wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturklausel daher, dass der Mieter selbst für die regelmäßige Renovierung seiner Wohnung zur Beseitigung von Gebrauchsspuren zuständig wird.
Da es bei Schönheitsreparaturklauseln in den letzten Jahren erhebliche Veränderungen der Rechtsprechung gegeben hat, sollte bei der Gestaltung des Mietvertrages ein besonderes Augenmerk liegen.
Hausordnung
Viele Vermieter erlassen neben dem Mietvertrag eine gesonderte Hausordnung. Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, eine allgemeingültige Hausordnung nach billigem Ermessen zu erlassen. Dabei
kann die Hausordnung auch vom Vermieter während des Vertrags einseitig geändert werden, sofern die Änderungen sachgerecht und zweckmäßig und nicht für den Mieter unzumutbar sind. Besteht eine schriftlich formulierte Hausordnung, kann diese auch als gesonderter Bestandteil zum Mietvertrag hinzugefügt werden.
Mieterhöhung - wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Im Rahmen einer Staffelmietvereinbarung kann die zukünftige Miete bestimmt werden. Dabei kann die Miete jeweils für bestimmte Zeitabschnitte, die mindestens ein Jahr dauern, geregelt werden. Für jede Zeitstaffel ist im Mietvertrag anzugeben, welcher Mietbetrag zu zahlen ist. Dabei ist darauf zu achten, dass die vorgegebenen Mieterhöhungen nicht mit einem Prozentwert angegeben werden, sondern die einzelnen Erhöhungsschritte sind mit ihrem jeweiligen Geldbetrag zu benennen.
Ebenfalls können die Vertragsparteien eine sogenannte Indexmiete gem. § 557 b) BGB vereinbaren. Kern der
Regelung ist, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Ist eine Indexmiete vereinbart, können daneben keine modernisierungsbedingte Mieterhöhungen durchgeführt werden. Die Miete ändert sich also alleine im gleichen Verhältnis, wie sich die allgemeinen Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Ist im Mietvertrag weder eine Staffelmiete, noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter die Miete nach § 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Zur Orientierung und
zur Begründung des Anpassungsverlangens dient in der Regel ein Mietspiegel. Daneben kann die
Mieterhöhung aber auch auf ein Gutachten oder auf die Mieten von mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen gestützt werden. Auch hier sind die strengen Vorgaben der §§ 558 ff. BGB zu beachten.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Für das Wohnraummietrecht gelten zwei wichtige Prinzipien: Der Wohnraummieter
soll vor einseitig bestimmten Mieterhöhungen des Vermieters geschützt
werden.
Andererseits genießt der Wohnraummieter einen praktisch ausnahmslosen
sozial begrüündeten Kündigungsschutz. Deshalb ist dem Interesse
des Vermieters Rechnung zu tragen, bei langfristigen Mietverhältnissen
die Miete auch anpassen und erhöhen zu können. Das sogenannte Vergleichsmietensystem
soll dabei die Interessen des Vermieters und des Mieters gegeneinander in Einklang
bringen. Der Vermieter kann nach § 558 BGB die Zustimmung vom Mieter zu
einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn dies der ortsüblichen Vergleichsmiete
entspricht.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist dabei eine gesetzliche Vorgabe, die gem. § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten für Wohnungen gebildet wird. Dabei richtet sich die Vergleichsmiete danach, welche Mieten in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. In der Regel werden für Städte und Gemeinden Mietspiegel ermittelt, mit denen versucht wird, empirisch, die ortsübliche Vergleichsmiete in Form einer Tabelle differenziert
nach nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung darzustellen.
Der Mieter hat die Möglichkeit, das Mieterhöhungsverlangen seines Vermieters mit den Angaben des Mietspiegels zu vergleichen. Wenn aber das Erhöhungsverlangen des Vermieters gerechtfertigt ist, ist er zur Zustimmung verpflichtet. Verweigert er die Zustimmung,
hält aber der Vermieter sein Anpassungsverlangen für gerechtfertigt, hat der Vermieter wiederrum die Möglichkeit, die Mieterhöhung im Wege einer gerichtlichen Klage festsetzen zu lassen, § 558 b) Abs. 2 BGB.
Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete
(§ 558 BGB).
Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird
von Städten oder Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Mieter- und Vermieterverbänden
aufgestellt. Das Gesetz unterscheidet den einfachen Mietspiegel und den qualifizierten
Mietspiegel.
Mietpreisbremse
Nach der seit dem 01.Juni 2015 gesetzlich geregelten Mietpreisbremse ist es den Bundesländern ermöglicht, für bestimmte Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Steigerung der Miete zu deckeln. Einige Landesregierungen haben bereits entsprechende Regelungen.
Ist die Mietpreisbremse umgesetzt, dürfen in den entsprechenden Gebieten die Mieten bei Abschluss eines neuen Mietvertrages in einer Bestandswohnung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich dabei aus dem örtlich gültigen Mietspiegel. Diese Preisgrenze gilt auch für Staffelmieten. Auch bei Indexmieten ist die vereinbarte Ausgangsmiete gedeckelt. Die Mietpreisbremse ist in
§ 556 d) BGB geregelt.
Muss der Mietvertrag auch Möglichkeiten zur Vertragskündigung regeln?
Liegt ein Geschäftsraummietvertrag vor, der keine feste vertragslaufzeit
vorsieht, so kann jede Vertragspartei nach den in § 580 a BGB geregelten Fristen das Mietverhältnis beenden.
Bei Wohnraummietverhältnissen gilt dagegen ein strenger sozialer Kündigungsschutz. Der Vermieter kann grundsätzlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Als Kündigungsgrund gilt der Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Als berechtigtes Interesse kann sich der Vermieter ferner auf die Möglichkeiten einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB
berufen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Voraussetzungen der Verwertungskündigung werden von den Gerichten streng geprüft und in der Praxis spielen sie daher eher eine geringere Rolle.
Daneben liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter mit der Zahlung seiner Miete in Verzug geraten ist. Hierbei ist zu unterscheiden, ob ein Gesamtmietrückstand von zwei Monatsmieten erreicht ist oder ob häufige Rückstände für kürzere Zeiträume vorliegen, die dann aber immer wieder ausgeglichen werden. Hier gibt es viele Einzelfälle zu beachten.
Im Ergebnis kann man aber festhalten, dass die Kündigungsmöglichkeiten für Wohnraummietverträge gesetzlich streng geregelt sind. Einen Bedarf für besondere Vertragsvereinbarungen gibt es daher nicht.
Dagegen können bei gewerblichen Mietverhältnissen die Voraussetzung für eine Kündigung und die geltenden Kündigungsfristen abweichend geregelt werden.
Mängel der Mietsache und Minderung der vertraglich vereinbarten Miete
Ein häufig nachgefragtes Thema ist wie man sich bei auftretenden Mängeln der Mietsache verhalten soll.
Für die Gestaltung des Mietvertrages ist dabei zunächst wichtig, dass die Mietsache und der Zustand der Mietsache vertraglich geregelt und festgehalten werden. Denn letztendlich wird als Mangel nur dasjenige angesehen, was von der vertraglichen Vereinbarung abweicht. Ist im Mietvertrag zum Beispiel eine Wohnungsgröße vereinbart, ist die Mietwohnung mangelhaft, wenn diese Wohnungsgröße wesentlich unterschritten wird. Die Gerichte gehen dabei von einem Mangel aus, wenn die Unterschreitung mehr als 10 % ausmacht.
Liegt ein Mangel vor, ist die Miete automatisch nach dem Gesetz gemindert § 536 BGB. Allerdings kann sich der Mieter nur dann auf den Mangel berufen, wenn er den Mangel zunächst gegenüber dem Vermieter angezeigt hat und die Miete entsprechend mindert oder die nicht geminderte Miete unter Vorbehalt bezahlt. Dann kann der Mieter im Nachhinein wegen der angemessenen Mietminderung die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
